세 들어 사는 집 곰팡이, 수선 의무는 누구에게
세 들어 사는 집의 수선은 원칙적으로 임대인의 몫입니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 그 주택을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선 의무를 지고, 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 정도는 예외입니다. 법제처 생활법령(2026년 9월 15일 기준 작성)을 바탕으로 곰팡이에 적용해 봅니다.
1. 임대인이 수선해야 하는 경우
| 상황 | 임대인의 수선 의무 |
|---|---|
| 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손이고 사용을 방해하지 않을 때 | 없음 |
| 수선하지 않으면 임차인이 계약 목적대로 사용·수익할 수 없는 정도일 때 | 있음 |
| 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선 | 특별한 사정이 없으면 있음 |
생활법령은 예로 주택 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우 임대인이 수리해야 한다고 설명합니다.
2. 곰팡이에 적용하면
생활법령은 곰팡이를 따로 다루지 않으므로 아래는 위 기준을 곰팡이에 옮긴 필자의 정리입니다. 최종 판단은 분쟁 기관이 합니다.
- 한 번 닦으면 끝나는 얇은 곰팡이는 사소한 수준일 수 있습니다.
- 비가 새거나 벽에 물이 스며서 곰팡이가 계속 생기고 방을 쓰기 어렵다면 임대인이 수선해야 하는 영역에 가깝습니다.
- 애매하면 계약서의 특약을 확인하고 임대인에게 알립니다.
3. 특약이 있으면 달라질 수 있어요
수선 의무는 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있습니다. 다만 면제되는 범위를 명시하지 않았다면 임차인이 부담하는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 같은 소규모 수선에 한하고, 대파손의 수리나 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫으로 해석된다고 생활법령은 설명합니다. 계약서에서 아래 문구를 찾아보세요.
- 수선, 수리, 하자, 시설물 관리에 관한 조항
- 소모품이나 작은 수리를 임차인이 부담한다는 문구
- 계약 당시 이미 있던 곰팡이나 얼룩을 기록한 부분
4. 먼저 할 일
- 곰팡이와 습기 원인으로 의심되는 곳의 사진과 날짜를 남깁니다.
- 임대인에게 수선을 요청하고, 문자나 문서처럼 남는 방식으로 보냅니다. 언제부터, 어느 곳에, 어떤 상태인지와 사진 첨부 사실을 적고, 보낸 날짜와 내용을 보관하세요.
- 계약서의 수선 특약을 확인합니다.
5. 임대인이 수선해 주지 않을 때
임대인에게 수선 의무가 있는데도 응하지 않으면 생활법령은 민법 제627조 등을 근거로 임차인이 아래 조치를 할 수 있다고 안내합니다.
| 번호 | 조치 |
|---|---|
| 1 | 손해배상 청구 |
| 2 | 수선이 끝날 때까지 차임(월세)의 전부 또는 일부 지급 거절 |
| 3 | 사용·수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임 감액 청구 |
| 4 | 나머지 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없을 때 임대차계약 해지 |
이 조치들은 임대인에게 수선 의무가 있다는 것이 전제이고 요건에 따라 인정 범위가 달라질 수 있습니다. 월세를 임의로 보내지 않기 전에 법률 상담 기관에서 요건을 확인하세요. 요건을 잘못 판단하면 오히려 불리해질 수 있습니다. 상담 때는 계약서, 곰팡이·누수 사진과 날짜, 요청 문자와 임대인의 답변(또는 무응답) 기록을 챙겨 가면 빠릅니다.
공동주택을 분양받은 소유자라면 임대차가 아니라 사업주체의 하자담보책임 문제이므로 별도의 기간표를 확인해야 합니다.
6. 핵심 정리
- 임대인은 민법 제623조에 따라 사용에 필요한 상태를 유지하게 할 수선 의무가 있습니다.
- 임차인이 쉽게 고칠 수 있는 사소한 수준은 예외예요.
- 특약이 있어도 대규모 수선은 임대인 몫으로 해석된다고 생활법령이 설명합니다.
- 수선하지 않으면 손해배상, 차임 지급 거절·감액, 계약 해지를 검토할 수 있지만 요건 확인이 먼저예요.
- 요청과 응답은 기록으로 남기세요.