신축 아파트 결로·곰팡이 하자보수 기간
분양받은 아파트의 곰팡이·결로 하자는 공사 종류에 따라 보수를 요구할 수 있는 기간이 2년, 3년, 5년, 10년으로 갈립니다. 도배·타일 같은 마감공사는 2년, 창호와 단열은 3년, 방수와 지붕은 5년이에요. 법제처 생활법령(2026년 9월 15일 기준 작성)이 공동주택관리법 시행령 별표 4를 풀어 둔 내용을 기준으로 정리합니다.
1. 기간은 어떻게 갈리나
사업주체(분양한 쪽)는 내력구조부와 지반공사에 10년, 시설공사에는 공사 종류별로 2년·3년·5년의 하자담보책임을 집니다. 내력구조부는 건축법상 주요구조부, 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단을 말해요. 곰팡이와 이어질 수 있는 공사만 골라 보면 아래와 같습니다.
| 기간 | 곰팡이·결로와 관련될 수 있는 공사 |
|---|---|
| 2년 | 마감공사: 미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 석공사(건물 내부), 옥내가구, 주방기구, 가전제품 |
| 3년 | 창호공사(창문틀·문짝, 창호철물, 창호유리, 커튼월), 단열공사(벽체·천장·바닥), 난방·냉방·환기 설비, 급·배수 및 위생설비, 목공사 |
| 5년 | 방수공사, 지붕공사(지붕, 홈통·우수관), 철근콘크리트·조적공사, 대지조성공사 |
| 10년 | 내력구조부, 지반공사 |
2. 같은 곰팡이라도 공사가 다르면 기간이 달라요
벽지에 핀 곰팡이는 도배공사라 2년으로 보일 수 있지만, 원인이 벽체 단열이면 단열공사(3년), 창틀 틈이면 창호공사(3년), 외벽이나 지붕 누수라면 방수·지붕공사(5년)와 맞닿습니다. 눈에 보이는 위치가 아니라 원인이 속한 공사가 기준이 된다는 점을 기억하세요. 어느 공사의 하자인지는 조사로 가려집니다. 결로 하자의 판정 기준은 이 사이트의 창틀 결로 글과 외벽 모서리 곰팡이 글에서 다뤘어요.
3. 기간은 언제부터 세나
법제처 생활법령은 기산일을 두 가지로 나눕니다.
| 구분 | 기산일 |
|---|---|
| 전유부분(내 집 안) | 입주자에게 인도한 날 |
| 공용부분 | 사용검사일 |
집 안 도배·창호·단열은 전유부분이라 인도받은 날부터 셉니다. 정확한 날짜는 입주 때 받은 서류나 관리 주체에 확인하세요.
4. 기간 안에 접수하려면
- 인도받은 날짜를 서류에서 찾아 적습니다.
- 곰팡이를 처음 본 날, 위치, 범위를 사진과 함께 기록합니다.
- 의심되는 원인(마감·창호·단열·방수)을 표에서 찾아 남은 기간을 계산합니다.
- 관리 주체나 시공사에 하자보수를 서면이나 문자로 요청해 접수 날짜를 남깁니다.
- 보수가 이뤄지지 않거나 다툼이 생기면 하자심사·분쟁조정위원회의 하자관리정보시스템(www.adc.go.kr) 절차를 확인합니다.
계산 예시: 2026년 3월 10일에 집을 인도받았다면 마감공사 2년은 2028년 3월 무렵까지, 창호·단열 3년은 2029년 3월 무렵까지입니다. 날짜의 정확한 끝은 관리 주체나 하자관리정보시스템에서 확인하세요.
5. 입주자대표회의가 따로 설치한 시설
생활법령은 입주자대표회의가 임의로 설치한 시설물에는 공동주택관리법의 하자담보책임기간이 적용되지 않고, 당사자 간 계약 내용에 따라 보수 책임과 기간이 정해진다고 설명합니다. 분양 때 시공된 부분인지 나중에 설치한 부분인지 구분해 확인하세요.
6. 핵심 정리
- 마감공사(도배·타일 등) 2년, 창호·단열 3년, 방수·지붕 5년, 내력구조부 10년입니다.
- 기준은 곰팡이가 보이는 자리가 아니라 원인이 속한 공사예요.
- 전유부분은 인도받은 날, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다.
- 기간이 임박했다면 원인 확정 전에 먼저 접수 기록을 남기세요.
- 입주자대표회의가 설치한 시설은 계약 내용이 우선합니다.